SCIA in sanatoria: mettiamoci in regola con il “Salva Casa”
La SCIA in sanatoria è lo strumento con cui il Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) permette di regolarizzare le difformità edilizie minori. A due anni dall’entrata in vigore, il quadro si è completato: linee guida del MIT, modulistica edilizia unificata aggiornata, recepimenti regionali e prime sentenze che ne definiscono i confini.
I punti fermi al 2026: tolleranze costruttive dal 2% al 6% in base alla superficie per gli interventi ante 24 maggio 2024, superamento della doppia conformità per le difformità parziali, silenzio assenso in 45 giorni (30 per la SCIA), sanzioni da 1.032 a 10.328 euro. E un ruolo centrale del tecnico, che assevera sotto la propria responsabilità.
La SCIA in sanatoria è uno degli strumenti chiave introdotti dal decreto 69/2024, noto come Decreto Salva Casa e convertito nella Legge 105/2024. Il provvedimento ha riscritto pezzi importanti del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) per regolarizzare le difformità edilizie minori: quelle piccole irregolarità, diffusissime nel patrimonio immobiliare italiano, che bloccano compravendite, mutui e pratiche per anni.
A due anni di distanza il Salva Casa non è più una novità da interpretare: è un sistema a regime, completato dalle linee guida del Ministero delle Infrastrutture, dalle FAQ MIT-ANCI, dalla nuova modulistica edilizia unificata e dai recepimenti regionali. Questa guida fotografa lo stato al 2026.
Cosa fa la sanatoria del Salva Casa
Lo scopo della SCIA in sanatoria è regolarizzare difformità realizzate senza un’apposita pratica edilizia: un provvedimento amministrativo che rende conforme ciò che prima non lo era, entro limiti precisi. Il sistema oggi distingue tre livelli, ed è la prima cosa da avere chiara:
- Tolleranze costruttive ed esecutive (art. 34-bis): piccoli scostamenti dal progetto che non costituiscono abuso e non richiedono sanatoria, ma solo una dichiarazione asseverata del tecnico.
- Sanatoria semplificata (art. 36-bis): per difformità parziali e variazioni essenziali, con il superamento della doppia conformità. È qui che opera la SCIA in sanatoria del Salva Casa.
- Sanatoria ordinaria (art. 36): per gli abusi più rilevanti, dove resta la doppia conformità piena.
Le tolleranze costruttive: le soglie definitive
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, gli scostamenti tra progetto e realizzato non costituiscono violazione edilizia se restano entro soglie percentuali che crescono al diminuire della superficie:
| Superficie utile dell’unità immobiliare | Tolleranza ammessa |
|---|---|
| Fino a 60 m² | 6% |
| Da 60 a 100 m² | 5% |
| Da 100 a 300 m² | 4% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Oltre 500 m² | 2% |
Un appartamento di 80 m² può quindi presentare fino a 4 m² di scostamento senza che questo costituisca abuso. Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 resta la tolleranza generale del 2% su altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, applicabile anche alle misure minime igienico-sanitarie.
Due chiarimenti importanti arrivati con le linee guida MIT: le tolleranze si applicano anche agli immobili vincolati, senza necessità di autorizzazione paesaggistica; e le difformità dichiarate come tolleranze, così come gli interventi fiscalizzati con sanzione pecuniaria, si integrano nello stato legittimo dell’immobile, senza bisogno di ulteriori titoli.
Attenzione però al perimetro, che la giurisprudenza sta delimitando con nettezza: le tolleranze coprono scostamenti dal progetto autorizzato, non opere nuove. Il TAR Lazio (sent. 2054/2026) ha confermato l’ordine di demolizione per ampliamenti murari, scale esterne e opere mai previste nel titolo originario, anche se contenuti entro il 5% della superficie: senza un progetto legittimo da cui “scostarsi”, la tolleranza non esiste.
Il superamento della doppia conforme
Il cambiamento più profondo del Salva Casa riguarda la sanatoria semplificata: per le difformità parziali e le variazioni essenziali non serve più la doppia conformità, cioè il rispetto simultaneo della normativa vigente al momento dell’abuso e di quella attuale. Basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell’epoca. Situazioni bloccate da decenni (il tramezzo spostato, la finestra in posizione diversa, la veranda) sono diventate regolarizzabili, in molti casi con una semplice pratica asseverata.
Tempi di presentazione della SCIA in sanatoria
La domanda va sempre presentata prima dell’applicazione delle sanzioni amministrative. I termini variano con il tipo di violazione: entro 90 giorni dalla notifica dell’ingiunzione di demolizione per le opere in assenza di permesso o totale difformità; entro il termine fissato dall’ordinanza comunale di rimozione per le ristrutturazioni abusive e le difformità parziali. Una novità operativa da conoscere: quando la demolizione comprometterebbe esigenze di salute o situazioni di disagio socio-economico documentate, il termine per la rimozione può arrivare a 240 giorni invece di 90.
Silenzio assenso: 45 giorni per il permesso, 30 per la SCIA
Sulle richieste di permesso in sanatoria il Comune si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per le SCIA il termine è di 30 giorni. È una delle novità più incisive del sistema: i tempi non sono più una variabile indefinita, e le pratiche non possono restare in un cassetto per anni.
Costi della SCIA in sanatoria e la sanzione da 1.000 euro
La domanda più frequente è sempre la stessa: quanto costa mettersi in regola? La risposta dipende dallo strumento e dalla gravità della difformità. Ecco il quadro delle sanzioni in tabella:
| Pratica | Quando si usa | Sanzione / oblazione |
|---|---|---|
| CILA in sanatoria (tardiva) | Opere interne e manutenzione straordinaria eseguite senza CILA | 1.000 € fissi (ridotti a 333,33 € se presentata spontaneamente a lavori in corso) |
| SCIA in sanatoria | Difformità conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia | da 516 € a 5.164 € |
| SCIA / permesso in sanatoria | Difformità parziali e variazioni essenziali (art. 36-bis) | da 1.032 € a 10.328 € in base all’aumento di valore venale |
La “sanzione da 1.000 euro” di cui si parla spesso è quindi quella fissa della CILA in sanatoria: riguarda le difformità minori regolarizzabili con comunicazione asseverata, ed è l’importo che non cambia qualunque sia il valore dell’opera. Per le pratiche in SCIA l’oblazione è invece proporzionata all’aumento del valore venale dell’immobile, entro le forchette in tabella. Le linee guida MIT hanno risolto anche un dubbio pratico frequente: quando l’aumento del valore venale è incerto, il Comune può applicare la sanzione minima senza dover coinvolgere l’Agenzia delle Entrate.
A questi importi va aggiunto il costo del professionista che predispone la pratica (rilievo, verifica dello stato legittimo, asseverazione): varia con la complessità del caso, indicativamente da alcune centinaia di euro per le difformità semplici a qualche migliaio per le situazioni articolate, oltre a eventuali diritti di segreteria comunali.
CILA o SCIA in sanatoria: quale serve?
La confusione tra le due pratiche è frequente e la differenza sta nel tipo di opera da regolarizzare. La CILA in sanatoria copre gli interventi che avrebbero richiesto una CILA: opere interne, spostamenti di tramezzi, manutenzione straordinaria leggera. Sanzione fissa, iter rapido. La SCIA in sanatoria serve per le opere che avrebbero richiesto SCIA o permesso di costruire: modifiche strutturali, difformità parziali, variazioni essenziali. Sanzione proporzionale al valore e istruttoria più articolata. La scelta della pratica giusta è una valutazione tecnica: sbagliare strumento significa vedersi respingere la pratica e ripartire da capo.
La modulistica aggiornata e i recepimenti regionali
Dal 2025 il quadro si è completato sul piano operativo. L’accordo in Conferenza Unificata ha aggiornato la modulistica edilizia unificata nazionale (SCIA, CILA, permesso di costruire) con i nuovi quadri dedicati, a partire dalla “Dichiarazione di tolleranze”, e i Comuni hanno dovuto adeguare i propri moduli. Per gli immobili in zona sismica 1 e 2 il tecnico deve attestare la rilevanza strutturale della tolleranza o dell’intervento in sanatoria, allegando l’autorizzazione sismica dove richiesta.
Le Regioni hanno recepito con tempi e accenti diversi: Lombardia, Lazio e Veneto hanno aggiornato modulistica e procedure, l’Emilia-Romagna ha approvato una legge regionale dedicata in vigore da fine 2025. Le Province autonome applicano le proprie discipline urbanistiche nel rispetto degli statuti. La conseguenza pratica è una sola: la sanabilità concreta di una difformità si decide a livello locale, tra regolamenti comunali aggiornati e prassi degli sportelli. Prima di avviare una pratica va sempre verificata la modulistica vigente nel Comune interessato.
Il ruolo (e la responsabilità) del tecnico
Tutto il sistema del Salva Casa poggia sulle asseverazioni: è il tecnico abilitato che dichiara le tolleranze, ricostruisce lo stato legittimo, attesta la compatibilità strutturale in zona sismica e verifica la maturazione del silenzio assenso. Un ruolo operativo più forte, che porta con sé un’esposizione maggiore a controlli e contestazioni. Per studi tecnici, imprese edili e general contractor questo si traduce in un’esigenza concreta: ogni pratica di sanatoria produce un fascicolo di documenti (titoli pregressi, rilievi, asseverazioni, ricevute, comunicazioni con lo sportello) che deve essere completo, ritrovabile e difendibile anche a distanza di anni. La gestione digitale dei documenti con un software gestionale specializzato serve esattamente a questo: tracciabilità e reperibilità quando arriva la verifica amministrativa, non quando fa comodo.
Il Salva Casa regola sanatorie e tolleranze sugli immobili privati. Non va confuso con il Piano Casa 2026, il programma di investimento pubblico per la riqualificazione delle case popolari, né con i bonus edilizi 2026, che regolano le detrazioni fiscali sui lavori. Tre normative parallele, tre scopi diversi.
Sanatoria non è condono: nel 2026 non c’è nessun condono edilizio
Vale la pena dirlo con chiarezza, perché la ricerca di un “condono edilizio 2026” è costante: non esiste alcun condono edilizio in vigore né approvato. Il condono è una legge straordinaria che rende sanabili, per un periodo limitato, anche abusi sostanziali non conformi agli strumenti urbanistici (le ultime risalgono al 1985, 1994 e 2003). La sanatoria del Salva Casa è una cosa diversa: uno strumento ordinario e permanente che regolarizza solo le difformità conformi alla disciplina urbanistica, secondo le regole viste sopra. Chi ha un abuso sostanziale non troverà nel Salva Casa una via d’uscita, e chi aspetta “il prossimo condono” aspetta qualcosa che oggi non è in agenda.
Domande frequenti
Quanto costa una SCIA in sanatoria?
Il costo si compone di due voci: l’oblazione al Comune, che va da 516 a 5.164 euro se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia, e da 1.032 a 10.328 euro per le difformità parziali in base all’aumento del valore venale; e l’onorario del tecnico che predispone la pratica, indicativamente da alcune centinaia a qualche migliaio di euro secondo la complessità. Per le difformità minori regolarizzabili con CILA in sanatoria la sanzione è invece fissa: 1.000 euro.
Quali sono i tempi della SCIA in sanatoria? 30 o 45 giorni?
Dipende dalla pratica: per la SCIA in sanatoria il silenzio assenso matura in 30 giorni, per la richiesta di permesso in sanatoria in 45 giorni. Decorsi questi termini senza un provvedimento motivato del Comune, la richiesta si intende accolta. A questi tempi va aggiunta la fase preliminare di rilievo e predisposizione della pratica da parte del tecnico.
Cosa rilascia il Comune dopo una SCIA in sanatoria?
La SCIA è una segnalazione asseverata, non un’autorizzazione: il Comune non rilascia un titolo, ma può inibire l’attività entro i termini di legge. Decorso il termine senza provvedimenti, la pratica è efficace e la difformità regolarizzata entra nello stato legittimo dell’immobile. È buona prassi conservare la ricevuta di presentazione protocollata e l’attestazione del decorso dei termini, documenti che serviranno a ogni futura compravendita.
Il Salva Casa scade?
No. A differenza di un condono, che ha finestre temporali chiuse, le modifiche del Salva Casa sono entrate stabilmente nel Testo Unico dell’Edilizia: tolleranze, sanatoria semplificata e silenzio assenso sono strumenti ordinari, senza scadenza. L’unico spartiacque temporale riguarda le tolleranze percentuali maggiorate (dal 2% al 6%), che si applicano agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
Un’opportunità da cogliere con metodo
Il Salva Casa resta un’occasione concreta per regolarizzare situazioni che bloccano compravendite e finanziamenti, e il quadro del 2026, con linee guida, modulistica e prassi ormai assestate, rende le pratiche più prevedibili di due anni fa. Ma la prevedibilità non elimina la complessità: la valutazione di cosa rientra nelle tolleranze, cosa richiede la sanatoria semplificata e cosa resta insanabile è un giudizio tecnico che richiede un professionista qualificato e una documentazione impeccabile. Chi si muove con metodo oggi si toglie un problema che, lasciato lì, vale sempre di più a ogni passaggio di proprietà.
