Bonus edilizi 2026: cosa cambia con la Legge di bilancio
La Legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha prorogato per tutto il 2026 le aliquote maggiorate dei bonus edilizi: 50% per l’abitazione principale e 36% per gli altri immobili su Bonus ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus, con massimale di 96.000 euro e detrazione in 10 rate annuali. Senza la proroga, le aliquote sarebbero già scese.
Dal 2027 il calo è programmato: 36% prima casa, 30% per le altre. Il Superbonus è chiuso, il bonus barriere al 75% non è stato prorogato, cessione del credito e sconto in fattura restano bloccati. Il 2026 è l’ultimo anno alle condizioni attuali: chi ha lavori in programma ha una scadenza chiara, il 31 dicembre.
Il quadro dei bonus edilizi per il 2026 è ora definitivo. Con la Legge di bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025 e in vigore dal 1° gennaio 2026) il Governo ha prorogato di un anno le aliquote maggiorate che sarebbero altrimenti scese già da gennaio: il 2026 è di fatto una fotocopia del 2025, e per chi ha interventi in programma è l’ultimo anno a queste condizioni.
Vediamo cosa resta, cosa è sparito e come pianificare i lavori nel tempo che rimane.
Il quadro 2026-2027: le aliquote definitive
La proroga contenuta nell’art. 1, comma 22 della L. 199/2025 mantiene per tutto il 2026 il doppio binario introdotto l’anno scorso: aliquota piena per l’abitazione principale, ridotta per tutti gli altri immobili. Dal 2027, salvo nuove proroghe, si scende di nuovo.
| Bonus | Tipologia immobile | 2026 | 2027 (previsto) | Massimale |
|---|---|---|---|---|
| Ristrutturazioni | Abitazione principale | 50% | 36% | 96.000€ |
| Ristrutturazioni | Altri immobili | 36% | 30% | 96.000€ |
| Ecobonus | Abitazione principale | 50% | 36% | Variabile* |
| Ecobonus | Altri immobili | 36% | 30% | Variabile* |
| Sismabonus | Abitazione principale | 50% | 36% | Variabile* |
| Sismabonus | Altri immobili | 36% | 30% | Variabile* |
| Bonus Mobili | Con ristrutturazione | 50% | Non previsto | 5.000€ |
* I massimali variano in base alla tipologia di intervento specifico. Per gli anni successivi al 2027 la normativa vigente prevede un’aliquota a regime del 30%, con possibile riduzione del massimale ristrutturazioni: da monitorare le prossime leggi di bilancio.
Bonus Ristrutturazioni: aliquote e requisiti
Il Bonus Ristrutturazioni resta la misura principale, con detrazione Irpef in 10 rate annuali su un massimale di 96.000 euro per unità immobiliare.
Abitazione principale: 50% per tutto il 2026
L’aliquota del 50% spetta ai proprietari o titolari di diritto reale di godimento sull’immobile adibito ad abitazione principale, cioè quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Due precisazioni utili arrivate con la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 19 giugno 2025: se l’immobile non è abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetta comunque a condizione che lo diventi al termine; e la maggiorazione non spetta a familiari conviventi, locatari o comodatari, che applicano il 36%.
Altri immobili: 36%
Per seconde case e immobili diversi dall’abitazione principale l’aliquota è del 36%, stesso massimale e stesse 10 rate. La differenza tra le due aliquote su una spesa piena di 96.000 euro vale 13.440 euro di detrazioni: un argomento concreto quando si pianifica su quale immobile intervenire prima.
Dal 2027 si scende
Salvo nuove proroghe, dal 1° gennaio 2027 le aliquote passano al 36% per l’abitazione principale e al 30% per gli altri immobili. Chi ha lavori in programma e li completa (con spese sostenute) entro il 31 dicembre 2026 blocca le condizioni migliori.
Ecobonus: confermato, ma attenzione alle caldaie
L’Ecobonus per la riqualificazione energetica segue lo stesso doppio binario: 50% abitazione principale, 36% altri immobili nel 2026, con calo al 36%/30% dal 2027. Restano agevolati, tra gli altri: sostituzione di infissi e serramenti, pompe di calore, sistemi ibridi assemblati in fabbrica, microcogeneratori, pannelli solari termici, interventi di isolamento termico (cappotto, coibentazione), allaccio a teleriscaldamento efficiente. Il tema si lega direttamente alla prestazione energetica certificata dall’APE.
Caldaie a combustibili fossili: escluse, comprese le caldaie a condensazione
Su questo punto la circolare 8/E/2025 ha chiuso ogni dubbio, in senso più restrittivo di quanto molti si aspettassero: per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 sono escluse da Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni le sostituzioni di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, incluse le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione. È l’applicazione della Direttiva europea “Case Green”. Chi vuole il bonus sull’impianto termico deve orientarsi su pompe di calore o sistemi ibridi.
Sismabonus: confermato per la sicurezza antisismica
Il Sismabonus segue le stesse aliquote e le stesse scadenze (50%/36% nel 2026, 36%/30% dal 2027) e copre sia gli interventi di messa in sicurezza antisismica sia l’acquisto di immobili in edifici demoliti e ricostruiti da imprese con miglioramento della classe di rischio. I massimali variano in base al tipo di intervento e al miglioramento sismico ottenuto. Il riferimento normativo resta l’articolo 16 del DL 63/2013, come via via aggiornato dalle leggi di bilancio. Per le aree colpite da eventi sismici la manovra 2026 ha inoltre introdotto un contributo aggiuntivo per la ricostruzione, gestito dai Commissari straordinari nei limiti delle risorse per territorio.
Superbonus: capitolo chiuso
Il Superbonus non esiste più per le spese sostenute dal 1° gennaio 2026. La Legge di bilancio 2026 non ha previsto proroghe: l’aliquota del 65% valeva solo per il 2025, e solo per gli interventi con procedure avviate entro il 15 ottobre 2024. Restano attivi due strascichi: lo “spalmacrediti” che consente di ripartire in 10 quote annuali le spese del 2023, e le misure per i crateri sismici, dove al posto della proroga del Superbonus la manovra ha introdotto il contributo aggiuntivo alla ricostruzione citato sopra.
Cessione del credito e sconto in fattura: nessuna riapertura
Chi si chiede se cessione del credito e sconto in fattura torneranno ha una risposta ormai stabile: no. Le due opzioni, sospese dal DL 39/2024, restano bloccate anche nel 2026 per la generalità degli interventi, con le sole eccezioni residuali dei lavori avviati prima del blocco. La stagione dei crediti edilizi circolanti si è chiusa: oggi i bonus si fruiscono esclusivamente come detrazione Irpef in dichiarazione, in 10 rate annuali. Questo ha una conseguenza pratica rilevante: serve capienza fiscale, e per i redditi oltre i 75.000 euro si applicano inoltre i nuovi limiti generali alla detraibilità introdotti dal 2025, che riducono il beneficio effettivo.
Bonus Mobili: prorogato anche per il 2026
Il Bonus Mobili è stato prorogato dalla stessa L. 199/2025: detrazione del 50% su un tetto di spesa di 5.000 euro per mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata, a condizione di aver avviato un intervento di recupero edilizio agevolato a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente. Nessuna proroga invece per il bonus barriere architettoniche al 75%, scaduto il 31 dicembre 2025: gli interventi di eliminazione delle barriere restano agevolabili, ma dentro il Bonus Ristrutturazioni con le aliquote ordinarie.
Requisiti e regole operative
Per accedere alle aliquote maggiorate nel 2026 il contribuente deve essere proprietario o titolare di un diritto reale di godimento e avere (o stabilire al termine dei lavori) la dimora abituale nell’immobile. Restano ferme le regole operative di sempre: bonifico parlante, conservazione dei titoli abilitativi (CILA/SCIA) o dichiarazione sostitutiva per l’edilizia libera, e tracciabilità completa della documentazione. Tra gli interventi ammessi: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica, interventi antisismici, eliminazione delle barriere architettoniche, oltre alle spese accessorie di progettazione, direzione lavori, perizie e oneri di urbanizzazione. Per la gestione della documentazione tecnica e amministrativa richiesta dai bonus, gli strumenti digitali garantiscono la tracciabilità che l’Agenzia delle Entrate pretende in caso di controllo.
I bonus edilizi regolano le detrazioni fiscali sui lavori privati. Nel 2026 convivono con due normative dai nomi simili ma dagli scopi diversi: il Piano Casa 2026, il programma di investimento pubblico per riqualificare le case popolari, e il Salva Casa, che regola sanatorie e tolleranze costruttive.
Il 2026 è l’anno per decidere
Per le imprese edili il messaggio commerciale verso i committenti è netto e onesto: le condizioni attuali scadono il 31 dicembre 2026 e il calendario delle riduzioni è già scritto in legge. La differenza tra intervenire quest’anno o il prossimo è misurabile in migliaia di euro di detrazioni, e questo argomento vale più di qualsiasi pressione commerciale.
Per l’impresa stessa, la fine dei crediti cedibili e il ritorno alla detrazione ordinaria spostano la competizione su un altro terreno: tempi certi, gestione impeccabile delle pratiche e capacità di dare al committente la documentazione perfetta per la dichiarazione dei redditi. Chi pianifica le attività, controlla il budget di cantiere e mantiene una contabilità precisa arriva a fine anno con più commesse chiuse e meno contestazioni.
Fonti e approfondimenti:
Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di bilancio 2026) – Gazzetta Ufficiale
Agenzia delle Entrate – Agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie
Circolare Agenzia delle Entrate n. 8/E del 19 giugno 2025 (chiarimenti su aliquote, abitazione principale ed esclusione caldaie a combustibili fossili)
